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上半年广州住宅量价稳定 商业成交活跃

2018-07-06 06:05 来源:信息时报 罗莎琳
    今年上半年以来,广州住宅市场运行总体平稳。虽然广州的“限购限贷”政策未有放松,上半年市场整体活跃度仍较低,但楼市价格的稳定与政府政策的常态化,仍然吸引了一部分之前观望的买家在上半年进入市场。   阳光家缘数据统计显示,今年上半年广州一二手住宅成交稳定。商业方面,在粤港澳大湾区发展前景的吸引下,越来越多企业有意进驻广州,广州甲级办公楼市场成绩亮眼,上半年全市整体空置率降至新低。   一手住宅   成交呈V型走势增城坐头把交椅   网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,今年上半年广州一手楼网签均价为17931元/平方米,成交38668套,同比2017年上半年的51162套减少12494套,同比下降24.42%。   不少买家转投二手市场   记者注意到,今年上半年楼市成交呈现“V”型走势,1月承接去年底相对充足的推货,成交达74.4万平方米,为半年第二高位。2~5月虽然涵盖“三月小阳春”、“红五月”等传统旺季,但由于新批供应放缓,市场上可供选择的新货不多,导致不少意向买家持观望态度。此外,受首付门槛高、网签时间长等客观问题影响,不少买家转投二手市场。市场环境至5月中旬起有所改善,尤其以增城调整首付门槛、提高新批预售量对成交的推动作用尤为明显,市场环境改变使6月成交达91.12万平方米,创年内新高。   从各区的情况来看,增城稳坐上半年成交“头把交椅”,亦是全市唯一成交破100万平方米的区域,同时占全市一手成交量的三成。其得益于新批供应相对充足,永和、朱村、新塘三大板块支撑成交。另一方面,荔湾、天河、白云三区虽然在成交数据上出现增长,但据广州中原研究研发展部监测,但根据广州中原研究发展部监测,网签楼盘与上半年实际开盘项目未能相符。以荔湾为例,上半年合共网签11.83万平方米,但网签量最大的单盘中海花湾壹号、海德公馆2018年上半年无供应记录,住宅部分基本售罄;而天河奥体上半年网签面积达14.7万平方米,但回顾去年12月至今实际开盘情况,奥体板块约推货3.29万平方米;荔湾区广钢新城,上半年网签11.83万平方米,但网签基本以2017年热销项目为主。由此可见,三区的成交数据存在网签延迟的因素。   此外,上半年花都成交31.25万平方米,同比下跌67.5%,为全市成交回落幅度最大的单区。有业内人士认为,花都一手成交波动的主要原因为新增供应减少,买家转投二手市场。监控显示,2018年至今花都新批住宅30.07万平方米,比去年同期减少16.2%,目前花都一手市场以消化库存为主,新增供应不足。   住宅供应量减少影响成交   地产明仕亚洲娱乐场官网学家邓浩志表示,成交量下跌和供应量减少有关。据悉,上半年一手住宅供应358.07万平方米,环比下跌16%,同比下跌2%,供应创近5年新低。由于受到2016~2017年上半年供应宅地偏少影响,今年转化一手项目的数量较以往减少,因此上半年推出全新盘较少,另一方面,部分区域大盘供应能力减弱,以销售往期存货为主,有待新一期产品推出。   中原地产项目总经理黄韬表示,近年广州各区多“标杆地块”,房企对市场接受程度信心不足,故放缓推货速度,“从每月情况来看,2~4月供应偏少,其中3、4月供应不足导致今年传统旺季销售情况未如理想。5月中旬开始供应量大幅增加,近两个月新批供应增加直接拉动成交,促使6月成为上半年成交峰值。”   下半年展望   南沙、增城将成供货主力   据悉,由于成交量减少,目前广州一手住宅消化周期已提升至11.6个月,近一年周期内与去年11月持平,同属于库存周期高位。但需要指出的是,目前中心区网签速度较慢,从上半年天河、荔湾网签情况来看,仍有部分去年成交单位等待网签,从而造成“整体库存面积”增加的表象。   对于下半年的一手楼市,中原研究部专家表示,得益于近年推地集中,南沙、增城已成为下半年供货主力,而中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢以及白云新市为主,三大板块均有全新项目入市。   不过值得注意的是,开发商的融资渠道受到信贷政策的影响,预计住宅开发商的资金将面临较大压力。在此背景下,开发商将更为依赖后端销售回款,加快在售项目的去化周期,避免现金流短缺的困境。   二手楼市   改善型客户逐步入市三房成交活跃   二手楼市方面,广州中原研究发展部监测阳光家缘数据显示,今年上半年广州市二手住宅中介网签42024宗,环比微跌0.3%,同比去年下滑36.1%。自2017年3月两轮调控政策落地后,市场迎来新一轮的调控期,二手楼市迅速降温,今年市场需求回归理性,成交表现平稳。   月成交维持在7500宗水平   据记者了解到,今年上半年月度整体表现平稳,除2月、5月外,月度成交量基本维持在7500宗的水平;2月成交季节性遇冷,加上信贷环境收紧、利率上调等因素影响,成交跌至3132宗;5月楼市旺季,成交冲高至8846宗。从整体情况来看,上半年二手住宅市场活跃度环比去年略有增加,除春节月外,各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。广州中原研究发展部分析认为,目前广州楼市供需两端表现稳定,客户购房亦趋向理性,部分客户观望情绪有所减缓,看房客较去年下半年而言明显增多。   200万以下房源成交大减   此外,据广州中原研究发展部监测发现,2018年上半年总价为200万元以下的房源成交大减,占比为37%,环比大幅下滑15%,同比去年同期净减17%,创历史以来新低。而300万~500万元的房源成交占比为22%,环比净增4%。广州中原研究发展部认为,市场上刚需低价盘源稀缺,同时议价空间较小,以致上半年总价200万元以下的房源成交占比大幅下滑。   而2018年上半年,三房房源成交占比有显著提升,共占33.4%,环比回升2.5%。而一房的刚需户型成交略显乏力,上半年成交占比跌至13.5%,环比大幅下降2.1%。广州中原研究发展部认为,踏入2018年以来,广州政策环境相对稳定,部分有“以小换大”置业需求的改善型客户观望情绪减缓,原本推迟置业的客户逐步着手入市,因此三房房源成交活跃。   房企   各梯队房企规模增长分化格局持续   2018年过半,标杆房企表现如何?克而瑞研究中心最近公布的数据显示,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,TOP200房企整体销售规模超过5.02亿元。从集中度来看,TOP100上升至69.3%。值得注意的是,各梯队房企在规模增长的同时,分化格局持续。   根据之前各企业公告及公开信息整理发现,约有51家房企对外直接或间接公布了2018年的企业销售目标。这51家房企销售目标平均完成率为45.78%。其中,销售目标完成率在50%以上的有13家企业,销售目标完成率在均值以上的有23家企业。具体来看,中国金茂销售情况完成很好。据克而瑞数据显示,其上半年销售金额达717.6亿元,目标完成率为71.76%。中梁地产、金科集团、正荣地产、保利置业、龙光地产、建业地产等六家企业的销售目标完成率在60%~69%之间。中国奥园、新城控股、世茂房地产、保利地产、招商蛇口等六家房企销售目标完成率超过50%。   此外,包括佳兆业、卓越集团、朗诗绿色集团、正商地产、仁恒置地、泰禾集团、禹洲集团、华鸿嘉信、恒泰、首开股份、华远地产等11家企业销售目标完成率不足四成。其中,华远地产上半年实现31亿元的销售金额,销售目标完成率仅为25.83%。恒泰、首开股份销售目标完成率不足三成。   下半年展望   去化率将成房企下半年主要任务   同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者,从2017年上市房企的融资成本数据来看,国企和大型房企的融资成本平均在5%左右,而中小房企的融资成本平均在7%~9%左右。到了2018年,叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧,房企面临融资困境,很难融到钱,甚至有的房企融资成本在12%~15%。   仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,虽然广州多数项目的销售价格和销售量稳定,开发商受限价影响较小,但预计下半年开发商将以保去化率为首要任务,一手房销售价格预期不会上涨。   业内人士表示,从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现。张宏伟预计,今年三季度,处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等综合因素影响,估计更多的房企会因为资金压力而主动降价。   土地市场   附带定向引资条件地价趋于理性   中原研究部根据政府公开的招拍挂信息统计,上半年广州商住商服用地累计出让金额429.4亿元(仅统计公开挂牌地块,其中商住地308.7亿元,商服地120.7亿元),整体比去年同期减少8.6%。   中心区整体供地量偏低   中原研究部专家表示,上半年广州中心区整体供地量偏低,除黄埔外五区无任何商住地供应,由此可见未来市中心住宅将愈加稀缺。从上半年广州推动旧改的力度来看,未来市中心新增一手住宅用地将以三旧改造为主。此外,虽然黄埔上半年供应宅地,但3宗累计6.25万平方米用地均属于“人才公寓用地”,由广州开发区人才工作集团、科学城投资集团负责开发,服务广州人才引入计划,因此实际上半年中心区无可供未来直接销售的商品住宅用地。   外围区中,南沙、增城供地相对集中,其中增城供应51.18万平方米用地,为上半年第一供地大区。而近年供应偏少的“广州北”花都、从化共有3宗商住地供应,其中从化供地接近18万平方米,供地力度近年罕见。   在上半年的土地拍卖市场中,几大房企也频频现身。根据公开的挂牌出让地块信息统计,广州Top10拿地企业共贡献341.2亿元土地出让金,占上半年土地出让金总额79.5%,上半年未有企业在广州公开拿地金额超过百亿元。排名第一的保利拿地金额为95.1亿元,获得4宗商住地累计用地面积36.5万平方米,其“打包”从化上半年推出的2宗宅地,此外在增城荔城、朱村两大板块各拿一宗商住地;排名第二的碧桂园拿地金额为73.1亿,总拿地面积40.3万平方米,主要来自于富士康科技小镇地块(3宗合计36.2万平方米);越秀排名第三,拿地金额为37亿元,用地面积12.1万平方米,来自南沙灵山岛尖综合地块。值得一提的是,千亿房企万科上半年并未在广州公开拿地,而去年同期万科拿地花费为36.1亿元。   高溢价用地数量大幅减少   业内人士认为,广州出让土地实行“竞配建”、“竞自持”后,今年高溢价用地较过去两年大幅减少,房企拿地出价越来越理性,以往“一掷千金”的拍地情况不再。此外,定向出让用地占比增加,而这一类用地基本以底价成交。上半年出让的绝大部分商服地带有定向引资条件,其均以底价成交;而商住地中,出现了多宗人才公寓、纯租赁用地,出让价格较周边宅地低,从而对出让金额造成影响。而今年配建面积、整体溢价均为近3年同期最低,在官方调控下土地市场交易相对理性,这一定程度上为一二手市场营造了健康的气氛。   广州中原研究发展部专家认为,近年部分房企积极拓展长租公寓、养老、医疗等业务,以往单一“拿地-开发-销售”的模式逐渐改变,尤其作为四大一线城市的广州,公开出让地的成交门槛越来越高,各种配件条件越来越苛刻,将促使房企培育更加多元化的业务。   在穗拿地前三名房企   保利拿地金额:95.1亿元从化2宗宅地和增城荔城、朱村各一宗商住地   碧桂园拿地金额:73.1亿主要来自富士康科技小镇地块   越秀地产拿地金额:37亿元南沙灵山岛尖综合地块   甲级办公楼   市场需求活跃空置率降至历史低位   受到粤港澳大湾区发展前景的推动,越来越多企业表现出对进驻广州以及将部分业务线整合到广州的兴趣;此外,部分已在大湾区内落地的企业也展现出一定的扩租需求,反映出广州在人才供应上的优势和蓬勃发展的甲级办公楼市场对这些潜在租户都具有相当的吸引力。   据仲量联行的最新报告显示,上半年广州甲级办公楼市场需求保持活跃,企业问询较多且集中于核心CBD珠江新城。但受制于有限的可租空间及不断攀升的租金,珠江新城市场内租赁成交主要来自于金融服务、地产以及科技等行业的公司。新兴市场琶洲录得更多较大面积的成交,其租户来源呈现出愈加多样化的趋势。   另一方面,随着甲级办公楼新增供应持续处于低位,整体空置率也下行至历史低位。据悉,今年上半年广州没有新的甲级办公楼落成,全市甲级办公楼存量维持在约533万平方米。上半年全市整体空置率同比下降2.9个百分点至6.9%,是自2005年以来首次低于7%。可租空间较为集中的珠江新城保持了稳定的吸纳量,空置率降至新低,和全市水平相若。近两年竣工项目较多的琶洲空置率也呈现快速下降的趋势。核心CBD业主市场形成,推动整体租金上涨。甲级办公楼租金价格受到市场供不应求的助推,连续两个季度增长出现提速。上半年全市整体租金增长4.8%,半年涨幅为近七年来最高。珠江新城同期涨幅达5.6%,继续引领全市租金的增长。珠江新城内位置与品质最优的甲级项目因广受欢迎,租金上调明显。   据了解,上半年广州甲级办公楼投资市场的自用需求持续活跃。仲量联行华南区投资部总监卢盛指出,由于核心区域可整售办公楼项目的继续缺乏,国际金融城,琶洲电商区及其它新兴商务区成为自用型买家的主要目标。除自用需求外,房地产基金公司等机构投资者的问询活跃度也增加。   零售物业   三大零售项目开业进驻率上升   今年上半年,新零售与精品超市也在积极寻求进入广州的机会,广州整体零售物业租赁需求较去年同期小幅提升,核心区表现尤其明显,新近开业的商场及阶段性调整完成的商场进驻率均有显著上升。除餐饮、美容美妆及个人护理等业态表现活跃外,轻奢业态也有所扩张。同时,“网红”店铺模式的成功也吸引越来越多的商家致力于打造网红品牌,形成新的租赁需求。   业内人士告诉记者,与其他一线城市的趋势一致,新零售超市与精品超市也开始在广州积极布点及扩张,该类租户的受欢迎程度和平效均高于传统超市。这些新零售和精品超市进入广州及扩张时的选址首选核心区商圈,同时对近郊居住人口密集的商圈也表现出较大的兴趣。   据仲量联行统计数据显示,上半年广州迎来3个优质零售项目的开业,为广州新增20多万平方米优质零售体量。鉴于上半年新增供应要么在开业时就有较高出租率,要么在开业后进驻率上升迅速,全市空置率相较去年年末下行0.4个百分点。此外,购物中心投资市场热度持续,上半年核心区优质零售物业租金增幅较去年下半年略有扩大,主要是由于天河路和珠江新城等核心地段的部分商场经营表现良好,提升了业主的涨租空间;另一方面,去年易主的商场经历过租户调整后,经营状况持续提升,租金也随之上涨。   今年上半年广州零售市场尚未录得大宗交易成交,但市场情绪高涨。仲量联行华南区投资部总监卢盛指出,随着投资市场流动性的增加,过去三年内整体投资市场交易额上升,开发商与机构投资者都看好广州零售市场的发展,对在广州进行战略布点或扩张持积极态度。潜在买家普遍对在售项目未来的租金表现改善表示乐观,出价方面也相应表现得较为进取。   下半年展望   商业成交或比上半年更活跃   据悉,下半年广州将有6处甲级办公楼落成。其中有两处位于珠江新城,三处位于琶洲。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预期,新增供应将在一定程度上缓解珠江新城市场内供不应求的现状。他预计,虽然市场需求将保持稳定,短期内集中出现的新增供应仍将推动全市空置率出现小幅回升。虽有新的可租空间出现,长期活跃的办公楼租赁需求仍将使得珠江新城业主对租金的稳定增长保有信心。而鉴于琶洲市场未来项目良好的预租情况,市场租金预计也将保持一定涨幅。因此,全市办公楼市场整体租金将继续上行,租金增长速度预计仍将保持在较高水平。   下半年展望   线上线下融合将进一步深化   仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计,新零售与精品超市在未来12个月将积极在广州扩张,同时线上线下的融合将进一步深化,更多线上品牌寻求线下零售空间。   同时,下半年将有超过50万平方米新增供应陆续进入市场,将小幅推升全市的空置率,因此预期租金将维持小幅缓慢上升的趋势。而投资市场方面,仲量联行华南区投资部总监卢盛预计未来12个月内成交会比上半年活跃,市场情绪维持在高位。
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