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商业公寓拉启楼市降价大幕

2018-10-04 06:35 来源:广州日报
  “金九银十”已来,作为“商改住”产品的东莞商业公寓率先降价,个别项目促销降价幅度高达3000元~5000元/平方米,正式拉开了东莞楼市的降价序幕。   最近几年,东莞商住地商业部分占比面积大,且与住宅产品相比,商业物业销售价格低、成交差,于是为了快速销售去货,“商改住”成为商业物业的打造方向,LOFT公寓、平层公寓、商墅等产品陆续出现在东莞市场上,且由于不受限购、限贷政策影响,颇受市场关注。   商业公寓单价比同地段 洋房低5000元左右   上周,东莞楼市降价在商业公寓市场进一步扩散。   9月初,万江的金地艺境水岸精装修公寓以1.2万元/平方米促销,降价幅度达到3000元/平方米左右。在这之后的上周,多个楼盘公寓的价格进行调整,其中包括东城中心区域的两个公寓项目,一个由原来的2万元左右/平方米调整至1.5万~1.7万元/平方米促销,另一个由原来的2.4万元/平方米调整为1.9万元/平方米。而位于万江与南城交界的新入市的商业公寓,则把价格定在约1.7万元/平方米。至此,商业公寓产品可谓在中心城区市场上完成了首轮大降价。   记者对比发现,降价后的商业公寓产品普遍比同地段的住宅洋房单价低5000元左右,单价和总价的差距都在进一步扩大。   目前,东莞楼市上的“商改住”产品主要有3种形态,按照面积的由小到大,分别为LOFT公寓、平层公寓和商墅。与住宅产品相比,商业公寓和商墅在价格上的优势都较为明显,由于建筑面积小、总价较低、实用率高等原因,颇受购房者的青睐。   不过在市场上,上述3种形态的“商改住”产品命运却各不相同,其中竞争最为激烈的LOFT公寓、平层公寓率先降价,价格出现分化。   东莞中原地产战略研究中心的数据显示,从9月已经和预计推货的项目看,公寓的供应量明显大增,且基本上全为商业公寓。接下来,市场上的公寓数量或超过1万套,整体消化周期必然拉长,后市去化压力将加剧,或导致公寓的价格有所分化,处于中心位置的公寓价格可能继续坚挺,而地段不好、户型较大的,价格恐怕会出现比较大的降幅。   与LOFT公寓和大平层公寓两种商业公寓竞争激烈相比,商墅产品则相对好一些,由于该类产品数量不多,总价合理,回笼资金快,或将成为未来一段时间内高价地项目“商改住”的重要方向之一。   “商改住”的3种形态   LOFT公寓   作为“商改住”小公寓的最常见形态,LOFT公寓以总价低、面积小、实用率高成为东莞投资客的最爱。   这种小公寓面积一般在18~60平方米,主力户型为一房至三房,层高为4.5米甚至更高。若将中空部分搭建成一至两个小房间,小面积商业公寓可以被改造成上下两层,实际使用率可提高至100%以上。   目前,东莞LOFT公寓的单价约为1.1万~2.5万元/平方米,在东莞限购政策出台后,受到投资客的喜爱,接收投资资金的流入。   不过,受到建筑面积小的影响,这类小公寓的居住舒适度不高,多个楼盘的小公寓产品也出现采光效果差、房间过小、居住拥挤等问题。   平层公寓   商业公寓抢刚需客,小公寓改造成三房及以上产品屡屡出现。不过,与LOFT公寓小三房相比,平层商业公寓面积大,户型结构与正常的住宅洋房相差不大,但是总价相比洋房低不少,再加上不限购、不限贷,曾经一度是限购后深圳刚需购房者在东莞最青睐的产品之一。   从大朗万象松湖的户型图中可以看到,该楼盘95~105平方米的平层商业公寓均为三房、两厅、两卫产品,其中105平方米的户型的入户玄关后是餐厅和客厅,面积均较大,客厅两边布置卧室,其中主卧还是一个套间,客厅拥有3.5米长的大阳台,在功能配套上与普通的住宅洋房已经没有什么差别,足够一家三口自住使用。在单价上,该楼盘近期推出的特价房低于同区域住宅洋房八九千元。不过,由于是“商改住”产品,它也有着土地使用年限仅为40年且不能迁入户口等各种劣势。   据了解,这种可以自住的大户型商业公寓受到深圳自住客的喜爱,在东莞楼市限购政策出台后,没有购房资格的深圳购房者多在临深区域购买大户型商业公寓自住。   商墅   与平层公寓相比,商墅面积更大,实际使用面积普遍在200平方米以上。作为商业改造的最新一类产品,东莞的商墅在市场上方兴未艾,随着前两年拍下的高价地项目陆续入市,商业部分改造成商墅产品现象将增加。   石碣阳光城愉景湾就推出了几十套商墅产品,记者在样板房看到,这种商墅的建筑面积约为130平方米,加上赠送的面积,样板房共打造出6层空间,地上4层,地下两层,有5个房间。该户型甚至预留了电梯位,供业主入住后改造使用。据介绍,商墅总价约为200万~300万元,销售效果很不错。由于不受限购政策影响,有不少购房者来自广州、深圳。   与住宅别墅产品相比,自住用的商墅优势明显。住宅别墅受到限购、限贷政策影响,同时由于面积较大,往往要首付六成。而商业别墅不受限购、限贷政策影响,外地购房者同样可以购买,同时,商业物业可首付五成,比住宅别墅更低。   目前,商墅已成为许多高价地“商改住”的最新出路,预计有不少项目将会打造商墅产品,如茶山的高价地鲁能公馆等。   你中意“商改住”产品吗?   可以考虑先买一套自住过渡   “四五十万元就可以付一套小公寓的首付,比洋房要便宜许多,自住的话,可以考虑。”东城的刘先生认为,虽然小公寓面积小,但是总价低,单价也比住宅要低,对于他这种积蓄不是很多的人来说,还是可以作为过渡型自住使用的。   他表示,商业产品不占购房名额,现在自己又存不够洋房的首付款,先买一套公寓自住结婚,等以后存够钱了再买住宅,是他目前的一个考虑方向。   他告诉记者,和他有一样考虑的人不少,小公寓对于90后年轻人来说,单身居住或者夫妻两个人住都够了,价格便宜,装修的风格也比较年轻时尚,适合他们现在的需求。   “等以后有了小孩,人口多了,再换一套大一点的住宅,公寓可以租出去。”刘先生说。   “商改住”物业是商业产品不值得买   不赞成购买“商改住”物业的市民认为,“商改住”物业本身是商业产品,不能入户,物业管理费、水电费都较住宅楼更高,未来转手时税费也比较高,“不值得买”。   东莞的陈女士认为,“商改住”物业特别是小户型公寓升值很慢,很多人买公寓会直接买一手的商业公寓,不会愿意买二手货,因此,周边的住宅洋房的单价都在2万元/平方米以上了,公寓的单价也可能还不到1.5万元/平方米,投资价值比较小。另外一方面,东莞的租金相对较低,租金回报率不高,也降低了她对商业公寓的购买欲望。尽管“商改住”物业的定价比住宅洋房要低,但是她觉得如果有购房资格,还是尽量买住宅类产品比较好。
编辑: 潘沈思

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